Az energetikai tanúsítás veszélyei akkor kerülnek igazán előtérbe, amikor a tanúsító nem látja személyesen az ingatlant, hanem kizárólag az ügyfél által küldött fotókra és adatokra támaszkodik. Elsőre ez gyors és kényelmes megoldásnak tűnhet, különösen eladás vagy bérbeadás előtt, amikor a tulajdonos szeretné mielőbb elintézni a kötelező dokumentumot. A probléma ott kezdődik, hogy egy családi ház vagy lakás energetikai állapota nem mindig olvasható ki néhány képből. Különösen akkor nem, ha a fotókat olyan személy készíti, aki nem tudja pontosan, milyen műszaki részletek számítanak.
Az energetikai tanúsítvány nem egyszerű adminisztrációs igazolás. Nem arról szól, hogy néhány alapadat alapján gyorsan kiállításra kerül egy dokumentum, hanem arról, hogy az ingatlan energetikai jellemzőit szakmai szempontok szerint kell meghatározni. Ehhez ismerni kell többek között az épület méreteit, a fűtött alapterületet, a határoló szerkezeteket, a nyílászárókat, a fűtési rendszert, a használati melegvíz előállításának módját és adott esetben a hűtési vagy megújuló rendszereket is. Az energetikai tanúsítás jogszabályi hátterét a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet határozza meg, amely a tanúsítvány tartalmára és elkészítésére vonatkozó alapvető előírásokat is rögzíti.
A Grand Energia gyakorlatában ezért az energetikai tanúsítvány kizárólag személyes helyszíni megtekintést követően készül. Ez nem felesleges formaság, hanem a pontos, védhető és szakmailag megalapozott tanúsítás alapja.
Bővebb információ és megrendelés: https://grandenergia.hu
Miért csábító a fotók alapján készült tanúsítvány?
Az ügyfél oldaláról teljesen érthető, hogy gyors és egyszerű megoldást keres. Egy ingatlan eladásánál vagy bérbeadásánál sok a teendő: ügyvéd, vevői egyeztetés, tulajdoni lap, közművek, banki ügyintézés, költözés. Ilyenkor az energetikai tanúsítvány sokszor csak egy újabb kötelező feladatnak tűnik, amelyet minél hamarabb le kell tudni.
Ha valaki azt mondja, hogy „küldjön pár fotót, és elkészítjük”, az elsőre kényelmes ajánlatnak hangzik. Nem kell időpontot egyeztetni, nem kell otthon maradni, nem kell beengedni senkit az ingatlanba. A gond csak az, hogy a kényelemért cserébe sokszor éppen az a szakmai ellenőrzés marad el, amely a tanúsítvány megbízhatóságát adná.
A másik probléma, hogy az ügyfél jellemzően nem tudja, mit kellene lefotóznia. Lefényképezi a szobákat, a konyhát, a fürdőt, esetleg a homlokzatot vagy a fűtőberendezést. Ezek hasznos képek lehetnek, de nem feltétlenül elegendőek egy energetikai számításhoz. A tanúsítónak sokszor nem az a fontos, hogy szép-e a burkolat vagy frissen festett-e a lakás, hanem az, hogy milyen szerkezetek, gépészeti rendszerek és energetikai adottságok határozzák meg az ingatlan működését.
Az ügyfél fotói nem helyettesítik a szakmai szemlét
Az ügyfél jóhiszeműen jár el, amikor fotókat küld. Nem az a probléma, hogy nem akar pontos adatokat adni, hanem az, hogy nem energetikai szakemberként gondolkodik. Nem biztos, hogy lefotózza a kazán adattábláját, a melegvíz-tárolót, a villanybojlert, a hőleadókat, a termosztátot, a klímaberendezést, a padlástér szigetelését, a pince vagy lépcsőház kapcsolatát, vagy éppen a nyílászárók műszaki részleteit.
Családi házaknál különösen nagy a hibalehetőség. Egy épület lehet több ütemben épült, részben felújított, eltérő falazatú vagy különböző szerkezeti minőségű. Előfordulhat, hogy az utcai házrész régebbi, a hátsó bővítmény újabb, a tetőtér más szerkezettel készült, a nyílászárók pedig nem egy időben lettek cserélve. Egy ilyen ingatlannál néhány fotó alapján nagyon nehéz felelősen megítélni a valós energetikai állapotot.
A homlokzati kép sem mindig elég. Egy friss vakolat mögött lehet hőszigetelés, de az is lehet, hogy nincs. Ha van, nem mindegy, milyen vastag, milyen anyagú, és az épület mely részeire terjed ki. A födémnél ugyanez a helyzet: lehet korszerűen szigetelt padlásfödém, de lehet régi, szigeteletlen vagy csak részben javított szerkezet is. Ezek a különbségek az energetikai besorolásban is megjelenhetnek.
Lakásnál is lehet komoly tévedés
Sokan azt gondolják, hogy a helyszíni szemle főleg családi házaknál fontos, egy társasházi lakásnál viszont elegendő néhány adat és pár fotó. A gyakorlatban ez nem ilyen egyszerű. Lakásoknál is előfordulhatnak olyan eltérések, amelyek helyszíni ellenőrzés nélkül könnyen rejtve maradnak.
Tipikus példa az alapterület kérdése. Előfordul, hogy a tulajdoni lapon vagy az értékesítés során megadott alapterületbe az erkélyt is beszámítják. Energetikai szempontból azonban az erkély nem része a fűtött alapterületnek. Ha a tanúsító ellenőrzés nélkül ezt az adatot veszi át, akkor a számítás már a kiindulópontnál pontatlan lehet. Ez különösen kisebb lakásoknál okozhat érezhető torzulást, hiszen néhány négyzetméter eltérés arányaiban sokat számíthat.
Az energetikai számításban nem mindegy, hogy pontosan mekkora a fűtött alapterület. Más az eredmény, ha a számítás egy ténylegesen fűtött lakótérre épül, és más, ha abba olyan terület is bekerül, amelyet nem fűtenek, és energetikai szempontból nem kezelhető lakótérként. Az erkély ilyen szempontból klasszikus hibaforrás lehet.
Szintén problémát okozhat a használati melegvíz előállításának módja. Előfordulhat, hogy egy társasház alapvetően távmelegvizes rendszerrel működik, de az adott lakásban valójában villanybojler biztosítja a melegvizet. Ha erről az eladó nem tájékoztatja a tanúsítót, és helyszíni ellenőrzés sincs, akkor a tanúsítvány nem a lakás valós műszaki állapotát fogja tükrözni. Ez nem apró részlet, mert a melegvíz-készítés módja az energetikai számítás része.
Egy lakásnál számíthat az is, hogy hol helyezkedik el az épületen belül. Más energetikai helyzetben van egy közbenső lakás, egy szélső lakás, egy földszinti lakás, egy legfelső emeleti lakás vagy egy fűtetlen térrel határos lakás. Ezek a részletek sokszor nem derülnek ki egy fotócsomagból, különösen akkor, ha a tanúsító csak az eladó által megadott alapadatokra hagyatkozik.
Családi háznál még nagyobb a kockázat
Családi házaknál a szemle nélküli energetikai tanúsítás veszélyei még erősebben jelentkeznek. Egy önálló épület energetikai működését sokkal több tényező határozza meg, mint egy társasházi lakásét. Itt nemcsak a lakáson belüli állapotokat kell vizsgálni, hanem az egész épületet: falakat, födémet, tetőt, padlót, nyílászárókat, fűtési rendszert, melegvíz-készítést, esetleges hűtést, melléképületi kapcsolatokat, bővítéseket és részleges felújításokat.
Egy családi ház esetében gyakori, hogy az épület több korszak lenyomata. Az eredeti házrész lehet régi tégla vagy vegyes falazat, a hozzáépítés más anyagból készülhetett, a nyílászárók egy része korszerű, más része régi, a födém részben szigetelt, a fűtés pedig átalakított vagy kiegészített rendszerű. Ezeket fotók alapján csak korlátozottan lehet ellenőrizni.
A tanúsító ilyenkor könnyen feltételezésekre kényszerül. Feltételezi a falazatot, a szigetelés meglétét vagy hiányát, a szerkezetek hőtechnikai jellemzőit, a fűtési rendszer pontos kialakítását. Egy-egy becslés még kezelhető lehet, de ha túl sok adat bizonytalan, akkor a tanúsítvány már nem az ingatlan valós állapotát, hanem egy feltételezésekből összeállított modellt mutat.
Ez az ügyfélnek sem jó. Ha a tanúsítvány kedvezőbb képet mutat a valóságnál, a vevő később csalódhat, vitát kezdeményezhet, vagy úgy érezheti, hogy félrevezető információt kapott. Ha viszont a tanúsítvány indokolatlanul rosszabb eredményt ad, az az eladónak okozhat hátrányt, mert az ingatlan energetikai megítélése gyengébbnek tűnhet a valósnál.
A „gyorsabb” megoldás nem biztos, hogy olcsóbb is
A szemle nélküli tanúsítás másik visszás pontja az ár. Az ügyfél joggal gondolhatná, hogy ha a tanúsító ki sem megy az ingatlanhoz, akkor a szolgáltatás díja is alacsonyabb. Hiszen nincs utazás, nincs helyszíni időráfordítás, nincs személyes felmérés.
A gyakorlatban azonban előfordul, hogy a fotók alapján készült tanúsítványt ugyanúgy teljes áron számlázzák, mint a helyszíni szemlével készülő munkát. Ilyenkor az ügyfél lényegében ugyanazt az árat fizeti, de nem kapja meg azt a személyes szakmai ellenőrzést, amely a pontosabb, megalapozottabb tanúsításhoz szükséges lenne.
Ez különösen kellemetlen akkor, ha a tanúsítvány később pontatlannak bizonyul. Az ügyfél azt hihette, hogy egy teljes értékű szakmai szolgáltatást rendelt meg, miközben a folyamatból kimaradt az egyik legfontosabb elem: az ingatlan tényleges megtekintése.
A pontatlanságért a tanúsító is felelősséggel tartozik
Fontos látni, hogy az energetikai tanúsítvány szakmai dokumentum. Nem pusztán egy automatikusan előállított papír, hanem olyan okirat, amelynek valós, ellenőrizhető és szakmailag megalapozott adatokon kell alapulnia. Ha a dokumentum bizonytalan vagy hiányos adatokból készül, az nemcsak az ügyfélnek jelent kockázatot, hanem a tanúsítónak is.
A tanúsító felelősséggel tartozik az általa kiállított tanúsítvány tartalmáért. Ezért nem mindegy, hogy milyen adatokból dolgozik, mit ellenőriz, és milyen mértékben támaszkodik az ügyfél által megadott információkra. Ha a tanúsító nem látja az ingatlant, miközben a dokumentumot teljes bizonyossággal állítja ki, az szakmai szempontból nehezen védhető helyzetet teremthet.
Természetesen lehetnek olyan adatok, amelyeket dokumentumok, tervrajzok, műszaki leírások, korábbi felújítási számlák vagy termékadatlapok is alátámasztanak. Ezek hasznos kiegészítők lehetnek. De egy átlagos családi ház vagy lakás esetében az ügyfél által készített fotók önmagukban ritkán jelentenek teljes körű, megbízható műszaki adatforrást.
Mit ad hozzá a helyszíni szemle? Az energetikai tanúsítás veszélyei.
A helyszíni szemle lényege nem az, hogy a folyamat bonyolultabb legyen. Éppen ellenkezőleg: a cél az, hogy a tanúsítvány valós adatokra épüljön. A tanúsító a helyszínen ellenőrizni tudja az ingatlan méreteit, az alapterületet, a fűtött és fűtetlen terek kapcsolatát, a fűtési rendszert, a melegvíz-készítést, a nyílászárókat, a szerkezeteket és azokat a részleteket, amelyek fotóról könnyen kimaradnak.
A személyes felmérés során sokszor olyan eltérések is kiderülnek, amelyekről az ügyfél nem tudott vagy nem tartotta fontosnak megemlíteni. Ilyen lehet egy utólag beépített villanybojler, egy részben használt fűtési rendszer, egy lezárt helyiség, egy fűtetlen előtér, egy beépített erkély, egy utólagos bővítés vagy egy eltérő szerkezetű épületrész.
A helyszíni szemle lehetőséget ad arra is, hogy a tanúsító kérdezzen, pontosítson és ellenőrizzen. Ez különösen fontos akkor, ha az ingatlan régebbi, többször átalakított, vagy az eladó nem rendelkezik pontos műszaki dokumentációval.
Miért érdemes óvatosnak lenni az ügyfélnek?
Az ügyfél szempontjából a legfontosabb kérdés nem az, hogy a tanúsítvány gyorsan elkészüljön-e, hanem az, hogy megbízható legyen. Egy pontatlan tanúsítvány később kellemetlen helyzetet teremthet az eladó, a vevő, a bérbeadó vagy akár a tanúsító számára is.
Ha az ügyfél kizárólag az ár vagy a gyorsaság alapján választ, könnyen olyan szolgáltatást kap, amely papíron teljesíti a kötelezettséget, de szakmai tartalmában gyengébb. Ez különösen akkor probléma, ha az ingatlan energetikai állapota később vita tárgyává válik, vagy ha a vevő a tanúsítvány alapján más fenntartási költségre, más műszaki állapotra számított.
A korrekt tanúsítás nem találgatásokra épül. Nem arra, hogy az ügyfél mit tud lefotózni, mire emlékszik, vagy mit gondol fontosnak. Egy védhető energetikai tanúsítvány alapja az ellenőrzött adat, a szakmai szemle és a valós műszaki állapot megismerése.
Tehát ...
A szemle nélküli energetikai tanúsítás veszélyei nem elméleti problémák. A gyakorlatban is könnyen előfordulhat, hogy rossz alapterület, hiányzó gépészeti adat, téves melegvíz-rendszer, nem ellenőrzött szigetelés vagy hiányos fotódokumentáció alapján készül el a tanúsítvány. Lakásnál már az erkély alapterületbe történő beszámítása is pontatlanságot okozhat, családi háznál pedig a szerkezetek és gépészeti rendszerek sokfélesége miatt még nagyobb a hibalehetőség.
A fotók hasznos kiegészítők lehetnek, de nem pótolják a személyes helyszíni szemlét. Az ügyfél által készített képek ritkán tartalmaznak minden olyan műszaki részletet, amelyre a tanúsítónak szüksége van. Ez nem az ügyfél hibája, hanem a módszer korlátja.
Aki pontosabb, megbízhatóbb és szakmailag védhetőbb energetikai tanúsítványt szeretne, annak érdemes olyan szolgáltatót választania, aki személyesen is megtekinti az ingatlant. A Grand Energia energetikai tanúsítványai kizárólag helyszíni szemlét követően készülnek, mert ez szolgálja legjobban az ügyfél érdekét is.
Grandenergia – energetikai tanúsítvány személyes helyszíni szemlével Dombóvár és vonzárkörzetében
https://grandenergia.hu